Wie entscheiden Banken über Immobilienkredite? In aller Regel werden eine Schufa-Auskunft, Nachweise über ein regelmäßiges Einkommen sowie über Eigenkapital verlangt – darüber hinaus lässt sich das Geldinstitut mit einer Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Dies gilt immer - unerheblich ob es um einen Hausbau, Hauskauf oder auch die Anschaffung einer eigenen Wohnung geht. Weiterhin ist es ebenfalls üblich, dass der Kreditbetrag sich nicht mit dem Kaufbetrag der entsprechenden Immobilie – auch eines Hauses – vollständig deckt. Bis zu 80 Prozent der Kaufsumme können durchaus verliehen werden.
Der Immobilien Kredit – welche Summe wird ausgezahlt?
Bei dem Verkehrswert handelt es sich um den Betrag, den man auf lange Sicht nach dem Hauskauf oder –bau bei einem Weiterverkauf der jeweiligen Immobilie aufgrund von wirtschaftlichen Berechnungen erzielen kann. Von diesem Betrag zieht man einen sogenannten „Sicherheitsabschlag“ von rund 20 Prozent ab. Aus diesem Grund ist der Beleihungswert stets niedriger als der reelle Kaufpreis – hiermit sichert sich der Kreditgeber einen Verkauf des Objekts für den Fall ab, in welchem der Kreditnehmer sein Bauprojekt frühzeitig und endgültig abbrechen bzw. aufgeben müsste.
Den Beleihungswert eines Objektes schätzt man im Vorfeld der Kreditnahme: Dies führt entweder der Kreditgeber selbst durch oder er bestellt einen Gutachter. Für diese Schätzung berechnet man Gebühren – diese bewegen sich in einem Spektrum zwischen 0,2 und 2 Prozent des Schätzwertes und fließen in die Kreditsumme ein.
Durch diesen Beleihungswert stellt sich heraus, wie hoch eine Kreditsumme maximal sein kann, die der Kreditgeber dem Kreditnehmer zur Verfügung stellen könnte – dies jedoch kann noch eingeschränkt werden durch die Angaben aus dem individuellen Profil des Kunden (nämlich seinem regelmäßigen Einkommen, seinem Eigenkapital und seinen übrigen Sicherheiten). Dies ist einer der Faktoren, aus denen heraus die eigentlich errechnete Kreditsumme höher ausfallen kann als jene, die letztendlich gewährt wird.
Ein weiterer Faktor ist nämlich noch in der Beleihungsgrenze eines Geldinstitutes begründet – diese kann die faktische Darlehenssumme noch um 20 bis 40 Prozent senken. Je nach Bank kann diese sich unterscheiden – die Hypothekenbanken verleihen maximal 60 bis 65 Prozent einer Kaufsumme, für Raiffeisen-, Volks- und Geschäftsbanken können bereits 80 Prozent erreicht werden. Im Einzelfall können auch 85 Prozent und mehr verhandelt werden – doch dies wird maßgeblich durch ein hohes und gleichzeitig auch regelmäßiges Einkommen des Kreditnehmers bestimmt. Ebenso vorteilhaft erweist sich hier für den Kreditnehmer, wenn dieser über eigenen Immobilienbesitz verfügt oder über Kapitalanlagen.
Der Immobilienkredit und die Rolle des Verbrauchers
Für einen Immobiliendarlehensvertrag gelten besondere Verbraucherschutzrechte. Im Besonderen kommt hier ein Widerrufsrecht zum Tragen, auf welches der Kreditnehmer bei jedem dieser Kreditverträge gesondert hingewiesen wird. Ebenfalls für den Fall, dass ein Kreditnehmer mit den vereinbarten Raten rückständig wird, schützt das Gesetz ihn dagegen, dass ein Geldinstitut zu früh eine Kündigung einleitet. 2008 bereits trat das Risikobegrenzungsgesetz in Kraft; hier wird festgelegt, dass das Kündigen eines Kredites erst erfolgen kann, wenn ein Ratenrückstand in Höhe von 2,5 Prozent im Verhältnis zur Darlehenssumme vorliegt. Ein typisches Baudarlehen (welches mit 5 Prozent Zinsen und anfänglich mit einer Tilgung in Höhe von einem Prozent verzinst wird) könnte dieser Regelung nach bis zu fünf Monaten ohne Ratenzahlungen auskommen, bevor eine tatsächliche Kündigung seitens des Kreditnehmers ausgesprochen werden kann.
Der Immobilien Kredit im Rahmen der steuerlichen Bestimmungen
Wie Immobiliendarlehen steuerlich behandelt werden, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird (Gebäude können sowohl als Privatwohnungen dienen wie auch als Gewerbestandorte). Bei Immobilien, die der Kreditnehmer selbst vermietet, kann man bis zu einem gewissen Anteil die Gebühren und Zinsen des Immobilienkredits von der Steuer abziehen lassen. Die erzielten Mieten wiederum sind dann jedoch steuerpflichtig. Besondere Regelungen sind hier festgelegt, wenn die Objekte an Angehörige vermietet werden. Hier kann man die zu versteuernde Miete auf drei Viertel des ortsüblichen Mietspiegels reduzieren – ohne dass man die steuerliche Abzugsfähigkeit der entsprechenden Zinsen beeinträchtigte. Nutzt der Kreditnehmer die Immobilie für sich selbst, können die Kosten für die Immobilienfinanzierung nicht steuerlich abgeschrieben werden. Dementsprechend ist die Miete, die man hierbei kalkulatorisch erspart, steuerfrei.
